Para poder edificar es necesario hacer un proyecto. El proyecto, de acuerdo con la Ley de ordenación de la edificación (LOE), está redactado por un arquitecto, el garantiza que cumple con la legalidad urbanística y técnica y todas las normativas relativas a seguridad y habitabilidad.
Para poder construir, reformar o ampliar un edificio, además de contratar los servicios de un arquitecto, también, según el tipo de obra, tiene que estar apoyado por un arquitecto técnico y otros profesionales como el topógrafo:
1.?Primero el arquitecto redacta el proyecto y luego tendrá que dirigir la obra
.2.? Un arquitecto técnico o aparejador que, además de director de la ejecución de la obra, redacte el plan de control de los materiales. también es el que redacta el plan de seguridad sy salud y lo coordina
LOS SERVICIOS DE UN ARQUITECTO
Para que este todo claro hay que exponerle sus requisitos, las posibilidades económicas de que dispone, facilitarle un plano de situación y de las características del solar a construir o del edificio a reformar o a ampliar y explicarle el programa de necesidades del proyecto a redactar.
A partir de este primera toma de contacto, el arquitecto, a la vista de los condicionantes legales, urbanísticos, técnicos y físicos, le podrá informar de lo que podrá hacer en la parcela y del coste estimativo .
A partir de allí hay que decidir si contratar o no el arquitecto para que haga un proyecto .
Si todavía no lo tiene claro el arquitecto le puede ofrecer un anteproyecto con unos planos y simulaciones para darse cuenta .
La contratación de cualquier arquitecto está supervisada por el Col?legi Oficial d’Arquitectes de les Illes Balears (COAIB) que garantiza que el arquitecto dispone de título oficial y cumple las condiciones legales para su ejercicio profesional. Este contrato se materializa mediante un documento de carácter privado que debe ser suscrito entre el promotor o el propietario y el arquitecto. Dicho documento servirá como garantía del cumplimiento de lo acordado por las partes y permitirá, además, establecer las condiciones contractuales particulares de cada proyecto y de la dirección de las obras.
EL PROYECTO DE ARQUITECTURA
El arquitecto va redactar el proyecto , el colegio lo visara , atestando que sirve para empezar la obra
Un proyecto se compone de las siguientes partes:
1.? PROYECTO BÁSICO
Contiene los planos con el diseño y composición arquitectónica del edificio, así como los documentos relativos al cumplimiento de las condiciones urbanísticas y de habitabilidad. Este documento es suficiente para la solicitud y concesión de la licencia municipal de obras, aunque no lo es para el inicio y ejecución de la obra.
El arquitecto para la redacción del proyecto básico, en función de la complejidad del solar o de la parcela donde se pretenda edificar, puede requerir información técnica adicional como sucede, por ejemplo, con el estudio topográfico. El plano topográfico consiste en la determinación de la situación, orientación, superficie, niveles del terreno, viales de acceso, servidumbres, arbolado existente, muros o paredes de cerramiento, etc. del solar. Generalmente, el estudio topográfico es aportado o contratado, independientemente del arquitecto, por el promotor o el propietario a un técnico en topografía. Cuando en el solar donde se vaya a edificar existiera ya un edificio, el arquitecto precisará, además, de unos planos completos de su estado actual.
2.? PROYECTO DE EJECUCIÓN
Es un documento que profundiza el proyecto básico en termino de costes, materiales. Estos determinan el tipo de cimentación y de estructura del edificio, así como su cálculo, las instalaciones (evacuación de aguas residuales, fontanería, electricidad, calefacción, aire acondicionado, etc.), el pliego de prescripciones técnicas, estado de mediciones y el presupuesto detallado de la obra a fin de pagar las tasas en el ayuntamiento, cuidado que no es una cifra real solo el coste mínimo y teórico de la obra para el pago de la obra
EL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD
El estudio o el estudio básico de seguridad y salud, se deberá redactar por arquitecto técnico, designado por el promotor o el propietario, y su objeto, de acuerdo con la ley, es el de identificar los riesgos en materia de seguridad y salud que se puedan derivar del proyecto durante el proceso de ejecución de la obra y establecer las medidas técnicas y preventivas para evitarlos. El servirá de coordinador durante la obra
EL PROGRAMA DE CONTROL DE CALIDAD DE LOS MATERIALES
El programa de control de calidad de los materiales es un documento redactado por el arquitecto técnico o el aparejador de la obra en el que, de acuerdo con el proyecto de ejecución, se especifican los materiales que deben ser controlados durante la ejecución de la obra, así como los ensayos, toma de muestras, criterios para su aceptación, etc.
La normativa vigente requiere que como mínimo se realice el control del hormigón, del acero utilizado en las armaduras, de las viguetas prefabricadas, de los bloques de hormigón o cerámicos y de la impermeabilización de la cubierta.
LA TRAMITACIÓN EN LOS COLEGIOS PROFESIONALES
El proyecto redactado por el arquitecto requiere, para su completa y eficaz validez, el visado por el Col?legi Oficial d’Arquitectes de les Illes Balears.
LA LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS DE EDIFICACIÓN
La licencia municipal de obras la otorga el Ayuntamiento después de verificar que el proyecto redactado por el arquitecto se ajusta a la ordenación urbanística del municipio y cumple con las normas técnicas y de habitabilidad vigentes.
El documento suficiente para la solicitud y concesión de la licencia municipal de obras es el proyecto básico, aunque no lo es para iniciar las obras. Para ello, además de la licencia municipal, el Ayuntamiento debe haber autorizado, de forma expresa o tácita, su inicio una vez que el promotor o el propietario haya presentado los siguientes documentos:1.? El proyecto básico y el proyecto de ejecución.2.? El estudio o estudio básico de seguridad y salud.3.? La notificación del nombramiento de la dirección facultativa: El arquitecto director de la obra y el arquitecto técnico director de la ejecución de la obra.4.? La designación de la empresa constructora.
Hay que tener en cuenta que para construir en suelo rustico una vez entregado en el ayuntamiento el proyecto pasará por el Consell y volverá luego al ayuntamiento para su aprobación definitiva
LA CONTRATACIÓN DE LA EMPRESA CONSTRUCTORA
El promotor o el propietario, una vez redactado el proyecto de ejecución, ya pueden solicitar presupuestos de distintos empresarios de la construcción
En función de la preferencia y de la oferta económica puede elegirse, para formalizar el contrato de obra, uno de los siguientes sistemas: “a presupuesto cerrado”, “por administración” o “por unidades de obra”.
LA CONTRATACIÓN DEL SEGURO DECENAL DE DAÑOS
La Ley de ordenación de la edificación (LOE) establece la obligación para el promotor de contratar, antes del inicio de las obras, un seguro decenal de daños materiales ocasionados por vicios o defectos derivados de la construcción. Este seguro es exigible a todos los edificios de viviendas, excepto cuando sea una única vivienda en el solar para uso del propio promotor, y constituye una garantía durante diez años para el resarcimiento de los daños materiales, causados por vicios o defectos que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio, siempre que tengan su origen o afecten a la cimentación y/o estructura. La suscripción por el promotor del seguro decenal con una compañía aseguradora requiere la previa contratación de un organismo de control técnico (OCT) que realice, el fase de proyecto y de ejecución de la obra, los informes de evaluación del riesgo de la cimentación y de la estructura. Los organismos de control técnico son entidades auxiliares, al servicio de las compañías aseguradoras, que deben redactar los informes de evaluación de riesgo del proyecto y de la obra. Para evaluar estos riesgos, los organismos de control técnico necesitan el proyecto de ejecución y el estudio geotécnico del terreno. Entonces emiten el informe llamado D01 que evalúa el riesgo a partir de las características físicas y geológicas del solar, de la ubicación del edificio, de la cimentación, del tipo de estructura elegido y de su cálculo.
La compañía aseguradora es la que, al final, estima el valor del seguro decenal de daños, generalmente a partir de la calidad de la edificación realizada, las modificaciones habidas durante su construcción y los informes del organismo de control técnico (OCT) que se haya contratado.
El promotor o el propietario es quien debe suscribir el seguro decenal de daños (SDD) con la compañía aseguradora y contratar, con la conformidad del arquitecto, los servicios del organismo de control técnico (OCT). La justificación de la contratación de dicho seguro será necesaria para poder inscribir la obra en el Registro de la Propiedad.
EL INICIO DE LA OBRA
LA DIRECCIÓN FACULTATIVA
La dirección facultativa está constituida por el arquitecto como director de la obra y el arquitecto técnico como director de la ejecución de la obra. Ambos tienen tareas específicas y complementarias que deben realizar en estrecha colaboración durante el transcurso de la obra. Las mismas, deberán ajustarse al contenido del proyecto que ha obtenido la licencia, tanto en su sentido arquitectónico y técnico que es labor específica del arquitecto, como en la organización de la ejecución de los trabajos, la calidad de los materiales utilizados y el cumplimiento de sus determinaciones que es labor específica del arquitecto técnico o aparejador. Con este fin, la dirección facultativa dictará, verbalmente o las anotará en el libro de órdenes, las instrucciones oportunas. Este libro debe estar visado por el Col?legi Oficial d’Arquitectes y conservarse permanentemente en la obra.
Aunque legalmente sea posible confiar la dirección facultativa de una obra a un arquitecto distinto del que redactó el proyecto, es conveniente que ambas funciones sean asumidas por el mismo técnico, ya que se trata de realizar dos fases distintas dentro de un único proceso creativo.
LA EJECUCIÓN Y FINALIZACIÓN DE LA OBRA
La obra se paga según su ejecución mediante las certificaciones de obra. Estas suelen realizarse mensualmente o por fases completas de obra y se basan en una medición real de la obra ejecutada y en una relación valorada de dicha medición que realiza el arquitecto técnico o aparejador, teniendo en cuenta las condiciones económicas pactadas en el contrato de obra.
Una vez terminada la obra se hará la recepción que consiste en la acreditación por escrito del “acto” por el cual el constructor, una vez concluida la obra, hace entrega de la misma al promotor o propietario y es aceptada por éste.
FINAL DE OBRA
UNA VEZ LA OBRA TERMINADA hay que solicitar del Ayuntamiento el informe municipal de finalización de la obra, adjuntando a la solicitud el certificado final de obra y habitabilidad.
Obtenido éste, ya se podrá solicitar al Consell Insular la cédula de habitabilidad y con ella los suministros.
A partir de este momento se hará la escritura de obra nueva es necesario aportar, entre otros, los siguientes documentos: El certificado final de obra y habitabilidad. La licencia municipal de obras. El informe municipal de finalización de obras. El contrato del seguro decenal de garantía o caución. Escriturar la obra nueva tiene una costa que es de actos jurídicos documentados, es decir 1.5 % del valor de la obra, pero es necesario hacerlo.
