Verkauf mit Zahlungsaufschub

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Auch wenn es üblich ist, zur Zahlung des Kaufpreises eines Grundstücks auf ein hypothekarisches Darlehen zurückzugreifen, so kann auch, je nach den Umständen, der Zahlungsaufschub eine andere Option sein.

Es handelt sich dabei nicht um ein theoretisches Problem, in ca. 6 Monaten hatten wir drei Fälle im Büro, der erste Fall ist der eines Hauses, das für die Ferienvermietung vorgesehen war, wo der Käufer über einen Teil des Kaufpreises verfügte und er wollte den Restbetrag bis nach nach dem Saisonende aufschieben. Die Frist war eine Jahresfrist und das Problem war, wie man die Zahlung sicherstellen konnte.

Ein anderer Fall war ein Hausverkauf, bei dem aus Unwissen seitens der Eigentümer über die in Spanien notwendigen Unterlagen die Bauendbescheinigung fehlte. Als das Haus verkauft werden sollte, war es nicht eingetragen, es mussten alle nötigen Schritte unternommen werden, um die Bauendbescheinigung und die Bewohnbarkeitsbescheinigung zu bekommen und das Haus einzutragen. Der Käufer, ebenfalls Ausländer, wollte den Gesamtpreis nicht bezahlen, bevor er nicht alle Papiere hatte und die Verkäufer wollten sicher sein, dass sie die aufgeschobene Zahlung erhalten würden.

Der dritte Fall war der eines Kunden, der eine Immobilie suchte, um sie umzubauen und sie in ein kleines Hotel umzuwandeln, er wollte die Immobilie nutzen, eine Miete bezahlen , sie umbauen und in 3 Jahren die Kaufurkunde ausstellen, dieses Vorgehen ist kein Ratenverkauf, dafür den Begünstigten immer die Möglichkeit besteht, von der Option Abstand zu nehmen, man muss wissen, dass man auch diese Vetragsart praktiziert, aber es handelt sich nicht um einen Verkauf, sondern um eine Miete mit Kaufoption mit unterschiedlichen Folgen (wir werden uns das an anderer Stelle des Blogs ansehen)

In den zwei realen Fällen musste man Lösungen anbieten.

Der Käufer und der Verkäufer können wunderbare Menschen sein, aber, wenn es um Geld geht, gibt es keine Freunde. Daraus erfolgt die Notwendigkeit, die Zahlung des aufgeschobenen Betrags zu gewährleisten.

Dafür gibt es verschiedene Möglichkeiten:

Persönliche Garantie:

Die Bürgschaft ist eine Garantiemassnahme, bei der die Bürgschaft die Zahlung eines vom Käufer geschuldeten Betrags vor einem Dritten, in unserem Fall dem Verkäufer, gewährleistet.

Die Bürgschaft kann eine natürliche Person sein, die mit ihrem Vermögen haftet oder eine Bankbürgschaft.

Die Bürgschaft bedeutet ein Risiko für den Bürgschaftsgeber, wir haben viele Personen gesehen, die als Bürgschaftsgeber aufgetreten sind, um einem Familienangehörigen den Kauf einer Wohnung zu ermöglichen, ohne dass diese wirklich die Folgen der Operation verstanden hätten. Nach meiner Meinung sollte man sich bei solchen Operationen nicht Rat bei Familienangehörigen suchen, weil dies später zu Konflikten führen kann, wenn es Probleme mit der Zahlung gibt.

Die Bankbürgschaft ist eine Garantiemassnahme, bei der die Bürgschaftsbank für die Zahlung des geschuldeten Betrags vor dem Verkäufer haftet. Das ist ein Risiko, das bedeutet, dass die Bank, falls der Käufer der Forderung nicht nachkommt, den geschuldeten Betrag bezahlen muss, später fordert die Bank vom Kunden die Rückerstattung des von der Bank bereits bezahlten Betrags.

Die finanzielle Bürgschaft wird vor dem Notar beschlossen, die Bank übernimmt das Risiko und erhält dafür eine Provision abhängig von der Risikoart und der Frist.

Es ist üblich, eine Provision von 0,5 % und vierteljährliche Zinsen von ca. 1 % zu verlangen. Die Gebühr für die Notariatsurkunde beträgt 0,3%. Um einem Kunden diese Garantieart zu gewähren, fordert die Bank ihrerseits gewisse Garantien, die persönlicher oder realer Natur sein können. So besteht manchmal die Notwendigkeit, Geld oder Wertpapiere zu verpfänden als Sicherheit für die Bürgschaft, die uns die Bank gibt.

Oder man hinterlässt bei der Bank den Betrag in Bargeld, meistens auf einem Festgeldkonto.

Oder wir haben bei der Bank festverzinsliche Wertpapiere (besser) oder Aktien (weniger sicher), um die Zahlung sicherzustellen.

Grundsätzlich kann der Kunde über die Zinsen und die Dividenden verfügen, wenn es Aktien sind.

Es ist offensichtlich, dass die vereinbarte Bürgschaft mit Bargeld ein grösseres Gewicht hat als mit Wertpapieren, die ein Risiko bedeuten.

Die Sicherheiten:

Geben dem Verkäufer den Eindruck von mehr Sicherheit, aber das muss näher betrachtet werden

An erster Stelle denken wir an die Hypothek, die Hypothek ist eine Garantie, die wir alle kennen, wir wissen, dass, falls der Käufer nicht zahlt, der Verkäufer die Hypothek vollstrecken kann.

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